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¿El fin de los guetos verticales?

Por Claudio Arzola Foitzick.-  A poco más de tres años de la denuncia que realizara el entonces intendente metropolitano, Claudio Orrego, respecto al aumento de la edificación en altura en la comuna de Estación Central, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) urgió a la implementación de cambios legales y establecer una nueva institucionalidad que regule y garantice una adecuada planificación urbana.

El organismo gremial creó hace un par de años atrás una comisión especial para monitorear esta problemática, cuya conclusión fue que era imprescindible eliminar las áreas que dan pie a interpretaciones y redefinir los instrumentos de planificación.

Para Sergio Torretti, ex presidente de la CChC, “Chile vive una crisis urbana que no ha sido abordada, por lo cual se debe revisar y modificar el marco normativo que regula el desarrollo de nuestras ciudades y considerar además su equipamiento como salud, educación, seguridad, transporte y espacios públicos”.

Al llamado de la CChC, destinado a evitar la proliferación de los “Guetos Verticales”, se suma la propuesta generada a principios de este año por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU) que, entre otras cosas, señaló la necesidad de que el Estado establezca un Sistema Nacional Integrado de Ordenamiento Territorial y se reorganicen las competencias de ordenamiento y planificación urbana.

Para el ex presidente de la CNDU y máster en diseño urbano, Luis Eduardo Bresciani, “los planes reguladores comunales deben ser complementados con iniciativas de inversión y desarrollo de infraestructura”. Bresciani va más allá, y agregó que “es fundamental la creación de un gobierno metropolitano con facultades para administrar estas inversiones, de lo contrario las decisiones quedan al arbitrio de decenas de alcaldes, que no necesariamente trabajan de forma coordinada”.

Estación Central en el ojo del huracán

La comuna de Estación Central fue el ícono del fenómeno de las estructuras de departamentos llamados “guetos verticales”, que se caracterizó con el aumento de edificaciones en altura de entre 20 y 40 pisos y densamente poblados, los que se han venido construyendo desde hace más de 5 años y han repercutido gravemente en el entorno ya que algunas de estas edificaciones reúnen hasta 1.200 departamentos. La hiperdensificación demográfica ha generado una serie de problemas de conectividad, seguridad, acceso y saturación de servicios básicos.

Según expertos, este incremento en la demanda por vivienda se debe a una creciente alza por vivir en estas zonas, caracterizadas por mayor acceso a núcleos comerciales, mejor conectividad, a menor distancia de las fuentes laborales y más oportunidades. Este último sería el factor gravitante en el caso del amplio porcentaje de migrantes que han elegido arrendar o adquirir uno de estos departamentos.

Para la Fundación Defendamos la Ciudad, en este complejo escenario tanto las inmobiliarias como la municipalidad han actuado bajo un enfoque mercantilista y los vecinos han quedado al desamparo de la legislación entonces vigente.

Patricio Herman, vocero de la ONG, señaló que “estamos viviendo en un ambiente de despelote completo y eso ha posibilitado que muchos actores privados se hayan aprovechado de la ausencia del Estado”. El urbanista atribuye este problema a falencias institucionales, enfatizando que “el urbanismo en Chile como política pública no existe. Si hubiéramos contado con una institucionalidad adecuada y correcta esto no habría sucedido”, enfatizó.

En cuanto a los factores económicos, Herman señaló que “los principales beneficiados han sido las 15 inmobiliarias que están detrás de los 38 proyectos ejecutados o en construcción. Estamos hablando de una inversión de mil millones de dólares, de los cuales una cuarta parte corresponde a utilidades. Además, la municipalidad logró por cada permiso el 1,5%, como beneficio, recaudando unos 4 mil millones de pesos”, señaló.

El freno de la Contraloría

El 12 de noviembre 2018 la Contraloría General de la República, mediante el dictamen 27.918, ordenó la paralización de la construcción de los denominados “guetos verticales” de Estación Central. Esto, por considerar ilegales los permisos otorgados a medio centenar de proyectos habitacionales en contravención a la normativa aplicable.

La determinación se originó a raíz del requerimiento del estudio jurídico Osorio Vargas Abogados, en calidad de representantes de tres juntas de vecinos y la ONG Defendamos la Ciudad.

El titular del estudio jurídico, el abogado Cristóbal Osorio, Magíster en Derecho con mención en Derecho Público de la Universidad de Chile, conversó con ElPensador.io y entregó detalles de lo que muchos consideran un logro de la ciudadanía en la lucha contra los “guetos verticales”.

Abogado, ¿Cómo se gestó la acción que ustedes interpusieron?

El dictamen se gestó por nuestro requerimiento interpuesto a petición de las juntas de vecinos de Estación Central. Aquí canalizamos la inquietud que tenían las distintas comunidades. Patricio Herman de la ONG Defendamos la Ciudad, con quien mantengo una amistad de años, me pidió ayuda para asistirle legalmente y en forma gratuita a las distintas juntas de vecinos directamente afectadas.

¿Cuál es la contravención legal y a que normas se refiere el dictamen?

Los permisos otorgados vulneraron las normas generales de urbanismo y construcción y los planes reguladores. La Municipalidad de Estación Central no tenía una norma de altura máxima, por ello a nuestro juicio estaba inhabilitada para otorgar permisos de agrupamiento continuo, con grandes construcciones de fachada continua, al lado de la vereda. 

¿Cree usted que existe una falta de institucionalidad respecto a la planificación en Chile?

Claramente creo que existió una falta absoluta de planificación urbana, sanitaria, ambiental en Chile. Nuestro país va funcionando a través de grandes catástrofes naturales o acontecimientos que influyen en la opinión pública. Claro, hoy en día son tema los “guetos verticales” y la altura que pueden tener y donde los podemos ubicar, eso justamente ocurre porque no existe un organismo idóneo con competencias que tenga la posibilidad de establecer planificaciones urbanas de aquí a 10 o a 20 años, que nos permita vivir en una ciudad agradable, acogedora y con servicios básicos alrededor de nuestra comunidad.        

¿Puede este dictamen aplicarse en otras comunas donde existe este problema?

El dictamen de Contraloría es aplicable a todas las comunas conforme a la Ley Orgánica de Municipalidades, por tanto, viene a solucionar un problema transversal y aclarar todas las dudas respecto a lo que ocurre cuando hay ausencia de una norma de altura máxima en las comunas.

Las inmobiliarias claman justicia

La Contraloría ya hizo su trabajo a fines de 2018 al detener las construcciones en altura. Sin embargo, las inmobiliarias presentaron un recurso legal a la justicia.

Ya en marzo de 2020, la Séptima Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago determinó de forma unánime rechazar los recursos de protección presentados por cinco inmobiliarias y una asociación gremial de arquitectos revisores independiente, confirmando la invalidación de los permisos para edificar estas construcciones en la comuna de Estación Central.

La acción judicial, interpuesta por inmobiliarias y constructoras, buscaban que se desestimara la decisión de la Contraloría General de la República, que había declarado ilegales los permisos de edificación con anterioridad. A su vez, se descartó un “actuar arbitrario” del ente contralor al emitir sus dictámenes.

Los proyectos que las inmobiliarias poseían como autorizados por el municipio se acogían al sistema de agrupamiento continuo, pero no cumplían con las condiciones necesarias para levantar las torres, edificios entre 300 y 400 departamentos. Y en casos tan alarmantes de hasta 3.237 departamentos como el Proyecto Alameda Alberto Hurtado.

Pero el golpe de gracia lo dio la Corte Suprema en octubre pasado, al rechazar un recurso de casación (anulación) interpuesto por inmobiliaria Dalmacia en contra de la invalidación del permiso de edificación por parte de la Municipalidad de Estación Central, para la construcción de los edificios llamados guetos verticales.

En la sentencia de la Corte Suprema, en su punto séptimo, plantea que la Contraloría General de la República «se limitó a que la Municipalidad adoptara las medidas pertinentes, teniendo en consideración la figura de la invalidación”. Es decir, la Contraloría no ordenó invalidar los proyectos ya autorizados por el municipio hasta la fecha en que se dictaminó.

«Los sentenciadores establecieron que la Municipalidad de Estación Central estaba obligada a iniciar el procedimiento invalidatorio que le ordenó la Contraloría General de la República«, indicó la resolución.

La inmobiliaria Dalmacia había interpuesto reclamo de ilegalidad en contra de la Municipalidad de Estación Central, contra el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y la Contraloría General de la República. Entre otros argumentos, la empresa rechazaba el dictamen 27.918/2018 de la Contraloría que ratificaba el criterio del DDU 313 del Ministerio de Vivienda, que le ordena a la Municipalidad de Estación Central que iniciara el procedimiento de invalidación de permisos de construcción.

Un portazo al municipio y a las inmobiliarias, que dejó una ventanita abierta

Coincidencia o no, pero a pocas semanas del fallo de la Corte Suprema que obliga al municipio de Estación Central a invalidar todos los proyectos autorizados a las constructoras e inmobiliarias, el alcalde Rodrigo Delgado (UDI) quien estuvo a la cabeza municipal desde 2008 a 2020, fue nombrado ministro del Interior por el Presidente de la República, Sebastián Piñera.

El traslado a La Moneda le da un escape de este rompecabezas judicial que marca un precedente histórico frente al uso de los permisos de edificación y a la falta de regularización de los planos reguladores de las ciudades y de comunas emergentes.

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