La batalla de los vecinos contra una administración irregular

ElPensador.io.- A un costado del Hotel Marriott, en uno de los sectores más exclusivos de Santiago, un edificio de departamentos ha vivido una batalla legal de años que involucra a la conocida empresa de administración Las Bellotas, convirtiéndose en un ejemplo de irregularidades zanjadas incluso en tribunales, pero sin que hasta ahora ni su Comité ni la empresa acaten las decisiones de la justicia ni los derechos de los vecinos.

El edificio Vista Los Andes I, ubicado en avenida Kennedy 5933, se ha convertido en un caso emblemático de la lucha de los propietarios por independizase de una administración que, habiendo sido heredada por la inmobiliaria que vendió los departamentos, ha mantenido el control del exclusivo conjunto habitacional, amparando una serie de irregularidades pese a las órdenes judiciales.

Una de las más evidentes es el uso ilegal de una serie de departamentos como apart hotel, situación que fue zanjada y rechazada por el Juzgado de Policía Local de Las Condes, y luego ratificada por la Corte de Apelaciones de Santiago. Pese a los fallos, la situación sigue siendo permitida y apoyada con personal del edificio.

La administración Las Bellotas (cuyo gerente general es Juan Carlos Latorre Nagel, quien fuera histórico presidente del Colegio de Administradores Inmobiliarios) fue designada en 2011 al momento de entregar el edificio parta su funcionamiento y comenzar con la venta de los departamentos. Pero tras esa entrega, dicen los vecinos que buscaron el apoyo de la organización Defensa Copropietarios, comenzaron los problemas y los actos que infringían la ley:

“No se realizaban las asambleas de copropietarios fijadas por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. En los años 2012, 2014 y 2018 no se hicieron. Insistimos en la realización de las asambleas y se hizo una 2016, pero con convocatoria ilegal, sin hacerlo como lo estipula la ley, por carta certificada y esa obligación fue ratificada por el Juzgado de Policía Local y luego en la Corte de Apelaciones”, señala la abogada Gabriela Almarza, de DefensaCopropietarios.cl.

Pero la gota que derramó el vaso fue una asamblea de copropietarios efectuada el 8 de noviembre de 2017. Aquí, además, de los problemas de citación, se realizaron elecciones de Comité de Administración sin contar con una lista de vecinos habilitados para votar (los que estén al día en los gastos comunes), sin tener claridad de la ponderación de los votos según la superficie del departamento de cada votante, y sin voto directo, sino por un extraño sistema que permitió al representante de la administradora, Guillermo Grebe, llevarse los votos, y anunciar días después el resultado.

La segunda gran irregularidad denunciada en el mismo acto es la falsificación del acta de la asamblea, en la que se inserta una parte en que se alude a la renovación “unánime” de la empresa de administración. De acuerdo con vecinos representados por DefensaCopropietarios.cl, ese ítem en particular -que permite la perpetuación de la empresa administradora- no fue ni votado, y que lo realmente discutido en asamblea fue que su continuidad quedaba en stand by hasta que se hiciera una auditoría.

Para Gabriela Almarza la explicación de por qué mantenerse en la administración de un edificio es económica: “De acuerdo con nuestros cálculos, los ingresos por gastos comunes mensualmente solo en este edificio ascienden a unos 30 millones de pesos. Eso es manejar mucha plata. Y en todos estos años a cargo, hay una serie de irregularidades en el manejo de esos recursos que son de los vecinos”.

Destaca, por ejemplo, que nunca se ha entregado una rendición de cuentas documentada de la comunidad, lo que se ha ratificado por un informe contable preliminar de la empresa auditora Fuenzalida y Asociados, donde se concluye una serie de gastos sin respaldo de boletas y facturas, el pago duplicado de remuneraciones, además de negar a los trabajadores el derecho a sus vacaciones.

Pero, además, dice la abogada, se constatan irregularidades todavía más graves, como el establecimiento arbitrario de multas de parte de la administración a los vecinos, cuando esa es una facultad del Juzgado de Policía Local… y que esos ingresos por multas no quedan registrados en las cuentas del edificio. Es decir, nadie sabe dónde van.

“El fondo de reserva está mezclado en la misma cuenta corriente del edificio según una presentación mediante la cual se debía rendir cuentas, lo que es irregular; hay retiros por caja y “préstamos personales” a funcionarios que no se registra si vuelven o no; faltan respaldos de los gastos que se hacen para la mantención de la infraestructura, como los ascensores o la piscina; y gastos innecesarios que no tienen explicación… ¡la caseta del guardia se ha renovado más de tres veces en los últimos años sin explicación y con un gasto millonario, según explican los mismos copropietarios”, dice Almarza.

Tras presión de los vecinos, en 2017 se pidió una auditoría, cuyos resultados finales -casi un año y medio después- todavía no llegan.

Y los apart hotel, también siguen, a pesar de que el uso de los departamentos llegó hasta la Corte de Apelaciones de Santiago, que el año pasado falló contra la práctica de usar como apart hotel los departamentos que tienen fin habitacional.

Según la organización DefensaCopropietarios.cl, “las continuas llegadas de turistas no han cesado, las publicaciones on line ofreciendo estos arriendos clandestinos siguen funcionando y el actual Comité de Administración, elegido ese fatídico 8 de noviembre de 2017, compuesto por Luis Díaz Sánchez, Gabriela Ferrer Aedo y Magdalena Saxton Sánchez, elegidos ilegalmente, no entregan información alguna acerca de las acciones que realizan para cumplir con la sentencia judicial”.

Es más, señalan que, entre otras irregularidades, la empresa Las Bellotas financió sus defensas legales en tribunales con fondos del edificio, así como informes en derecho sobre la legalidad de los apart hotel en departamentos habitacionales.

El caso no es nuevo. Un reportaje de Mega en 2017 dio cuenta del uso de muchos departamentos del edificio como apart hotel, a través de una empresa denominada Roi Santiago, que supuestamente era de propiedad de Asesorías e Inversiones Wilkins Ltda., una firma que en su momento no daba cuenta de ningún dato verdadero (ni teléfono ni dirección comercial).

En ese entonces, la abogada Gabriela Almarza, denunció que las boletas que entregaba Roi Santiago a sus clientes eran falsificadas: “No están timbradas por el Servicio de Impuestos Internos, no tienen número de serie”. A juicio de la jurista, “es una suerte de mafia la que se está desenvolviendo en el edificio”. Los protagonistas son, dice, “personas que tienen 10 ó 15 departamentos que se dedican a administrarlos como apart hotel, lo que es completamente ilegal”.

Pero todo ello avalado por la administración, pues se usaría el mismo personal del edificio, pagado por todos los copropietarios, como personal de servicio de este negocio de apart hotel.

Las preguntas

Este caso es un ejemplo en el que los vecinos de un edificio no están protegidos. El tribunal local dictamina la ilegalidad de una asamblea, pero no sanciona sus decisiones ni ha hecho seguimiento de que sus dictámenes se cumplan. Así, por ejemplo, tras recalcar la obligación de hacer asambleas anuales (que está en la Ley de Copropiedad), en 2018 no se citó a una y las autoridades no se pronunciaron.

En el caso del uso de los departamentos como apart hotel, con recursos y personal del edificio –“las delegaciones deportivas siguen llegando al edificio como si nada”, dice una vecina- hay fallos y reportajes que muestran un uso ilegal, pero ninguna autoridad ha fiscalizado el continuo incumplimiento.

Nuevas imágenes obtenidas por vecinos dan cuenta de que la ilegalidad continúa y no hay autoridades que hagan valer este y otros fallos que prohíben el uso comercial de departamentos habitacionales, lo que además implica evasión de impuestos.

La administración y el comité fueron contactados con una serie de preguntas para este reportaje. No hubo respuesta de ninguno de ellos.