Por Claudio Masson.- Chile es el líder indiscutido de América Latina en el modelo multifamily. En menos de una década, el mercado pasó de siete edificios en Santiago a más de 200 proyectos activos, con aproximadamente 39.000 unidades en operación y un crecimiento anualizado del 26% en los últimos tres años (Colliers Chile, Reporte Multifamily Q4 2024).
Los principales operadores —Assetplan, Houm, Blue Home, Level— administran edificios enteros con criterio de fondo de inversión: Assetplan solo gestiona alrededor de 17.000 departamentos en Santiago. Lo relevante no es únicamente la magnitud del fenómeno, sino la velocidad con que se consolidó sin que existiera una discusión regulatoria equivalente.
El problema de fondo es estructural. El modelo multifamily nació y creció en el espacio exacto donde dos leyes se tocan sin superponerse:
El resultado es un mercado de cerca de 40.000 familias que no está cubierto por ningún marco regulatorio específico. La Revista Chilena de Derecho y Ciencia Política, en su número de septiembre de 2025, concluye que la ausencia de regulación expresa no equivale a ausencia de derechos: equivale, en cambio, a ausencia de mecanismos eficaces para hacerlos cumplir.
El contrato que no se negocia: penalización total por término anticipado
Quien arrienda en un edificio multifamily firma un contrato de adhesión. Esta calificación no es neutral: significa que el contrato viene redactado, impreso y listo por la empresa operadora. El arrendatario lo lee —o no lo lee— y firma. No hay negociación posible, no hay modificación, no hay contrapropuesta. Hay una empresa con departamento legal y un ciudadano que necesita un techo.
En ese contrato aparece invariablemente la cláusula de penalización por término anticipado. El contrato es por doce meses. Si el arrendatario necesita irse antes —por razones laborales, de salud, familiares o cualquier otra— debe pagar la totalidad del arriendo restante. No una multa proporcional. No un aviso razonable. El 100% del período pendiente.
Esta cláusula no solo es abusiva: es directamente contraria al ordenamiento jurídico vigente.
El artículo 5° de la Ley N° 18.101 establece: “El arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo […] y solo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que la restitución se efectúe.” Esta norma es de orden público y no admite derogación contractual en perjuicio del arrendatario. La cláusula de penalización total obliga a pagar rentas por un período en que el arrendatario ya no ocupa ni usa el inmueble, desnaturalizando la esencia del arrendamiento como contrato de uso y goce.
Lo que la ley permite, el contrato lo prohíbe. Esa contradicción no es un desequilibrio contractual discutible: es una ilegalidad. Un contrato no puede estar por sobre la ley (1).
El artículo 16 de la Ley N° 19.496 prohíbe cláusulas que causen un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor o que sean contrarias a la buena fe. En fallo de marzo de 2023 (Rol N° 79.406-2020), la Corte Suprema declaró nulas cláusulas de contratos inmobiliarios de adhesión por generar consecuencias desproporcionadas y barreras de salida infranqueables.
| MARCO LEGAL APLICABLE A LAS CLÁUSULAS DE TÉRMINO ANTICIPADO |
| Art. 5° Ley N° 18.101: «El arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.» Esta norma es de orden público. Las cláusulas que la contravienen en perjuicio del arrendatario son nulas de pleno derecho. |
| Art. 16 Ley N° 19.496 (LPC): Prohíbe las cláusulas que «causen en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que para las partes se deriven del contrato» o que sean contrarias a la buena fe. |
| Corte Suprema, Rol N° 79.406-2020 (marzo 2023): Declaró abusivas las cláusulas que causaban un «desequilibrio notable e injustificado en las prestaciones en perjuicio del adherente consumidor», incluyendo consecuencias desproporcionadas y barreras de salida infranqueables. Este estándar es directamente aplicable a los contratos multifamily. |
| Conclusión jurídica: La cláusula de penalización total por término anticipado viola simultáneamente el Art. 5° de la Ley N° 18.101 y el Art. 16 de la Ley N° 19.496, y es susceptible de nulidad conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema. |
| El abuso contractual no siempre se impone por su validez legal, sino por el costo real que implica resistirlo. |
La garantía como fondo de remozamiento: violación civil sin árbitro
El segundo abuso es tan extendido como el primero y tiene la característica adicional de ser inequívoco en su contravención al derecho vigente. Los operadores multifamily retienen el mes de garantía —o una fracción significativa de él— al término del arriendo, descontando gastos de pintura, limpieza profunda, reparaciones menores y cualquier concepto que permita justificar que el departamento quede en el estado en que fue entregado originalmente. El problema no es la existencia de daños efectivamente imputables al arrendatario —que legítimamente deben ser cubiertos—, sino la práctica sistemática de trasladarle el costo del desgaste normal del inmueble.
El Código Civil de Chile no admite interpretación al respecto. El artículo 1940 establece que el arrendatario debe usar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia, pero no lo obliga a mejorar ni remozar el bien arrendado. El artículo 1947 es aún más categórico: la restitución se hace tomando en consideración «el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.» El desgaste por uso normal no es imputable al arrendatario. Cargárselo en la garantía no es un criterio discutible de evaluación: es una violación civil. En los hechos, esa práctica desfigura la finalidad jurídica de la garantía y la transforma en un mecanismo de financiamiento del mantenimiento del activo inmobiliario.
El análisis de Bustamante Véliz y Serrano Ferrer, publicado en el Anuario de Derecho Tributario UDP N° 15 (diciembre 2023), documenta esta práctica en los proyectos multifamily y concluye que la utilización automática de la garantía para cubrir el remozamiento general del inmueble carece de sustento jurídico conforme al ordenamiento civil chileno. Díaz de Valdés Haase (Idealex, 2024), desde la perspectiva del derecho del consumo, lo describe con precisión: los operadores multifamily han convertido la garantía en un instrumento de financiamiento del mantenimiento de su activo, trasladando costos operativos ilegítimamente al arrendatario.
Lo que agrava el abuso es su opacidad procesal: no hay árbitro independiente, no hay perito designado por el arrendatario, no hay mecanismo formal para impugnar el criterio del inspector que trabaja para la misma empresa que retiene la garantía. No existe procedimiento institucionalizado, accesible y equilibrado para controvertir técnicamente los descuentos. Quien no tiene tiempo, energía o conocimiento para pelear, pierde. La asimetría no es solo jurídica: es de recursos, de información y de poder.
| CÓDIGO CIVIL DE CHILE — ARTÍCULOS 1940 Y 1947 |
| Art. 1940: «El arrendatario es obligado a las reparaciones de deterioros menores, que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios.» El remozamiento general —pintura, limpieza profunda, reposición por desgaste— no es reparación de deterioro menor: es conservación y mejora, de cargo del propietario. |
| Art. 1947: «El arrendatario es obligado a restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.» El deterioro por uso normal no genera obligación de compensación. El descuento de desgaste ordinario en la garantía carece de fundamento legal. |
| El abuso contractual no siempre se impone por su validez legal, sino por el costo real que implica resistirlo. |
Sin asamblea, sin comité, sin voz: la exclusión estructural del arrendatario
El tercer abuso no es una cláusula contractual ni una práctica administrativa. Es una condición estructural que hace posibles todos los demás: en un edificio multifamily, los arrendatarios no tienen representación colectiva de ningún tipo. No hay asamblea. No hay comité. No hay mecanismo formal para que los residentes actúen en conjunto. No se trata solo de una omisión organizativa: se trata de una asimetría estructural que deja al arrendatario sin voz frente al poder concentrado del propietario y su administración.
En un edificio en copropiedad tradicional, los propietarios eligen un comité de administración, fiscalizan los gastos comunes, votan el presupuesto, pueden destituir al administrador. La Ley de Copropiedad N° 21.442, vigente desde 2022 y reglamentada en enero de 2025 (DS N° 7 MINVU), amplió varios de esos derechos. Nada de eso aplica en un multifamily, porque no hay múltiples propietarios: hay uno solo. Y el administrador del edificio responde exclusivamente a ese propietario, no a los residentes.
En 2022, arrendatarios de un complejo Houm de cuatro torres estuvieron casi una semana sin agua caliente cuando la empresa administradora entró en crisis. No hubo comité que convocara una emergencia. Cuando un operador decide aumentar los gastos comunes en un 40%, los arrendatarios no tienen canal formal de impugnación. Cuando la mantención se deteriora, no hay asamblea donde exigir cuentas. Pueden irse (²) —si logran pagar la penalización— o pueden quedarse callados. En un mercado donde abandonar el inmueble puede implicar penalidades económicas significativas, la libertad contractual termina siendo, muchas veces, puramente formal.
SERNAC: el organismo que debería actuar y no actúa
Ante cada uno de los abusos descritos, existe una institución que debería intervenir: el Servicio Nacional del Consumidor. SERNAC tiene facultades para mediar, fiscalizar, interponer demandas colectivas y declarar nulas cláusulas abusivas en contratos de adhesión (arts. 16, 50 y 58, Ley N° 19.496). En teoría, cuenta con todas las herramientas necesarias para actuar en el mercado multifamily. La relación entre un operador multifamily y sus arrendatarios no se agota en el contrato de arrendamiento: incluye publicidad, servicios complementarios, cobros accesorios y contratos de adhesión.
En la práctica, no interviene. La justificación oficial es que el contrato de arrendamiento está regido por la Ley N° 18.101 y, por lo tanto, cae fuera de su competencia. Es una respuesta que tiene algo de verdad, pero que oculta más de lo que revela: la relación entre un arrendatario y un operador multifamily no es solo un contrato de arrendamiento. Es una relación de consumo que incluye publicidad, servicios complementarios, contratos de adhesión con cláusulas generales y cobros por conceptos diversos. Todo ese ecosistema contractual y comercial es susceptible de fiscalización bajo la Ley N° 19.496.
La Revista Chilena de Derecho y Ciencia Política (septiembre 2025) lo establece con claridad: entre el propietario de un edificio multifamily y sus arrendatarios existe una relación de consumo a la que resulta aplicable la Ley de Protección al Consumidor en todo lo que no sea el contrato de arrendamiento estrictamente considerado. SERNAC tiene competencia. No la ejerce. No existe registro público de una sola investigación iniciada contra un operador multifamily: no hay multas, no hay pronunciamientos institucionales, no hay demandas colectivas. La inacción institucional contribuye así a consolidar prácticas que, en otros mercados, ya habrían sido objeto de control.
| LO QUE SERNAC PUEDE HACER — Y NO HACE |
| Art. 16 LPC: puede declarar nulas cláusulas abusivas en contratos de adhesión multifamily. |
| Art. 50 LPC: puede interponer demandas colectivas en defensa de arrendatarios afectados. |
| Art. 58 LPC: puede fiscalizar proveedores de servicios complementarios en edificios multifamily. |
| Fallo Corte Suprema Rol 79.406-2020: respaldo jurisprudencial directo para la nulidad de cláusulas de penalización. |
| Estado actual: no existe registro de ninguna acción colectiva de SERNAC contra operadores multifamily. |
El vacío legislativo: lo que el proyecto retirado regulaba y lo que no tocó
En mayo de 2023, ingresó a la Cámara de Diputadas y Diputados la moción de la diputada Maite Orsini Pascal, denominada «Arriendo Justo» (Boletín N° 16.019-14) (3). La iniciativa contenía cinco ejes: limitación de los requisitos de postulación al arriendo; regulación del mes de garantía con tope de un mes de renta y plazo de restitución de 30 días; habilitación del procedimiento monitorio para reclamos del arrendatario; prohibición de pactar renta en Unidades de Fomento; y atribución del costo del corretaje exclusivamente a quien lo contrata.
El proyecto fue retirado de tramitación en junio de 2023, mediante Oficio N° 18.458 de la H. Cámara de Diputadas y Diputados, apenas semanas después de su presentación. A la fecha de publicación de este reportaje, no existe constancia pública de que haya sido reingresado bajo nuevo boletín ni de que exista iniciativa legislativa sustituta en tramitación activa.
Lo que merece atención específica no es solo el retiro del proyecto, sino lo que el proyecto no contenía: la moción Orsini no regulaba en modo alguno las cláusulas de término anticipado ni las penalizaciones por salida del arrendatario antes del plazo. No modificaba el artículo 5° de la Ley N° 18.101, no establecía consecuencias para los contratos que lo vulneran, no creaba mecanismos de representación colectiva para arrendatarios en edificios de un solo propietario, y no establecía competencia expresa de SERNAC frente a contratos de adhesión de grandes operadores inmobiliarios.
Dicho en términos directos: el proyecto más ambicioso de reforma al arriendo presentado en el Congreso en los últimos años no habría resuelto el abuso central que este reportaje documenta. Las cláusulas de penalización total por término anticipado que aplican los operadores multifamily habrían continuado vigentes e intactas. Y ese proyecto, aun con esos límites, fue retirado.
La omisión no es accidental. El artículo 5° de la Ley N° 18.101 ya vigente establece que el arrendatario en contrato de plazo fijo «sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla [la restitución] se efectúe.» Esta norma existe hoy. No requiere reforma legislativa. Lo que requiere es que algún organismo del Estado con poder institucional la aplique. Que eso no haya ocurrido —en un mercado de 40.000 familias que lleva una década creciendo al 26% anual— no es una omisión técnica. Es una decisión.
El Centro de Políticas Públicas UC, en sus Propuestas para Chile 2024, identifica la inseguridad en la tenencia como uno de los problemas centrales del mercado de arriendo y llama a garantizar estabilidad contractual para los arrendatarios. Regular no implica inhibir el desarrollo del mercado de arriendo profesional; implica dotarlo de legitimidad y equilibrio. La reforma requiere, con urgencia, al menos cuatro ejes:
Primero: la aplicación explícita e indiscutida de la Ley del Consumidor a los contratos de adhesión de operadores multifamily, con competencia clara y obligatoria de SERNAC para fiscalizar, mediar y actuar ante cláusulas abusivas, publicidad engañosa y cobros indebidos.
Segundo: la creación de un mecanismo obligatorio de representación colectiva de los arrendatarios en cada edificio multifamily, análogo al comité de administración de las copropiedades, que permita fiscalizar la gestión, impugnar aumentos de gastos comunes y exigir mantención adecuada.
Tercero: la regulación expresa de la garantía, con prohibición de descontar desgaste normal, obligación de acreditar documentalmente —con criterio técnico independiente— cualquier descuento, y plazo máximo de restitución de 30 días.
Cuarto: la declaración expresa de nulidad de cualquier cláusula que obligue al arrendatario a pagar rentas por períodos en que ya no ocupa el inmueble, en concordancia con el artículo 5° de la Ley N° 18.101 y con la jurisprudencia de la Corte Suprema sobre cláusulas abusivas en contratos de adhesión.
Conclusión
No es aceptable que en Chile, en 2026, existan modelos de negocio que crecen al 26% anual y que simultáneamente operan en un vacío donde sus clientes carecen de representación, de fiscalizador efectivo y de mecanismos reales de defensa. No es aceptable que la institución creada para proteger al consumidor se declare incompetente frente a contratos de adhesión que la propia jurisprudencia de la Corte Suprema califica de abusivos en contextos análogos. No es aceptable que el legislador haya dejado caer, sin reemplazo, el único proyecto que al menos intentaba regular una parte del problema.
Menos aceptable aún es que el abuso más grave —la cláusula de penalización total por término anticipado— ya esté prohibido por el artículo 5° de la Ley N° 18.101 vigente, que ningún tribunal haya sido llamado a aplicarlo en el contexto multifamily, que SERNAC no haya actuado, y que el proyecto de reforma ni siquiera lo haya incluido entre sus objetivos. La norma que prohíbe el abuso existe. Lo que no existe es la voluntad de hacerla cumplir.
Los contratos que hacen firmar los grandes operadores a sus arrendatarios no son el producto de una ignorancia jurídica: son el resultado de una decisión deliberada de aprovechar lo que nadie hace cumplir. Si sus asimetrías no se corrigen ahora, tenderán a institucionalizarse como estándar del mercado. Eso no es un accidente del sistema. Es, en demasiados casos, su resultado más conveniente.
NOTAS
¹ El artículo 5° de la Ley N° 18.101 establece expresamente que el arrendatario «sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla [la restitución] se efectúe.» Esta norma es de orden público: no puede ser derogada por acuerdo contractual en perjuicio del arrendatario. La cláusula de penalización total por término anticipado viola directamente esta disposición al exigir el pago de rentas futuras por períodos en que el arrendatario ya no ocupa el inmueble. El que dicha cláusula figure en un contrato de adhesión firmado sin negociación posible no le otorga validez jurídica: la ilegalidad sustantiva no se subsana por el consentimiento prestado bajo asimetría de poder.
² Cabe subrayar que la posibilidad de «irse» no equivale a ejercer un derecho libre. Como se documenta en la sección II, la cláusula de penalización por término anticipado hace que la salida anticipe el pago de la totalidad de las rentas restantes, lo que en la práctica constituye un impedimento económico severo —y jurídicamente ilegítimo— para quienes decidan abandonar el inmueble antes del vencimiento del plazo contractual.
³ Boletín N° 16.019-14, moción de la diputada Maite Orsini Pascal, «Modifica la ley N° 18.101 que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.» Retirado de tramitación mediante Oficio N° 18.458 de la H. Cámara de Diputadas y Diputados, Valparaíso, 12 de junio de 2023. A la fecha de publicación de este reportaje (marzo 2026), no existe constancia pública de que el proyecto haya sido reingresado bajo nuevo boletín ni de que exista iniciativa legislativa sustituta en tramitación activa.
FUENTES Y MARCO NORMATIVO
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